ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Вопросы и ответы на наиболее часто задаваемые вопросы по капитальному ремонту
Собственникам помещений в доме рассылаются уведомления о проведении проверки индивидуальных приборов учета коммунальных услуг от имени «единой городской службы по учету». Что делать?
Требования к обеспечению учета используемых энергетических ресурсов и применению приборов учета используемых энергетических ресурсов при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы предусмотрены статьей 13 Федерального закона от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно которой производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежат обязательному учету с применением приборов учета используемых энергетических ресурсов. Требования к характеристикам приборов учета используемых энергетических ресурсов определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 81 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.
Правила устанавливают обязанность потребителя коммунальных услуг использовать приборы учета, прошедшие поверку, обеспечивать проведение поверок этих приборов учета в сроки, установленные технической документацией, своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные платежи. Истечение срока эксплуатации прибора учета, в том числе в связи с не проведением в установленный срок его поверки, является основанием для начисления платы не по показаниям прибора учета, а исходя из среднемесячного объема потребления, а по истечении этого срока - по установленным нормативам потребления.
Согласно подпункту «д» пункт 81(12) Правил прибор учета считается вышедшим из строя, в том числе, в случае истечения межповерочного интервала проверки приборов учета, при котором, согласно пункту 81(13) этих же Правил, потребитель обязан незамедлительно известить об этом исполнителя коммунальных услуг.
На основании изложенного следует, что все вопросы, касающиеся эксплуатации приборов учета коммунальных услуг, необходимо решать потребителю с исполнителем коммунальных услуг.
Законно ли включение в платежный документ отдельной строкой платы за текущий ремонт и техническое обслуживание общедомовых (коллективных) приборов учёта?
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с данными Правилами коллективные (общедомовые) приборы учёта включаются (входят) в состав общего имущества многоквартирного дома. Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Общедомовым приборам учёта требуется постоянное обслуживание и при необходимости текущий ремонт. Данные работы выполняются специализированной организации на договорной (платной) основе. Таким образом, включение затрат на техническое обслуживание общедомовых приборов учёта в общую стоимость текущего ремонта и технического обслуживания инженерных систем многоквартирного является обоснованным.
За чей счёт производится поверка общедомового прибора учёта, если имеются сомнения в корректности показаний (правильности учёта потребления) общедомового прибора учёта?
Коллективный прибор учёта является общедомовым имуществом. Поверка общедомового прибора учёта проводится за счёт собственников помещений многоквартирного дома, с возмещением расходов через плату за содержание и ремонт жилья.
Обязаны ли управляющие организации проводить энергетические обследования жилых домов?
Согласно ст. 16 Федерального закона от 23.11.2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» управляющие организации не внесены в число лиц, которые обязаны проводить энергетическое обследование жилых домов. Обязанность проведения энергетического обследования жилых домов указанным нормативным актом не предусмотрена. При проведении добровольного энергетического обследования жилых домов управляющая организация вправе использовать на данное мероприятие денежные средства собственников только при наличии их согласия, а именно на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В какой период после установки, и какой нормативно-правовой акт обязывает собственника помещения ввести индивидуальный прибор учёта в эксплуатацию?
В соответствии с п.2 ст.13 федерального закона от 23 ноября 2009 г. № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» прибор учёта должен быть принят в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за месяцем его установки, а его применение – не позднее 1 числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учёта в эксплуатацию.
Правомерны ли действия по взиманию платы за опломбирование приборов учета энергоресурсов?
В соответствии с п. 5 ст. 20 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" действия по взиманию платы за опломбирование приборов учета неправомерны. Исключение составляют только случаи, когда опломбирование приборов учета производится повторно в связи с нарушением пломбы по вине абонента или третьих лиц организациями, которые осуществляют горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и с которыми у абонентов заключены прямые договоры. Следует отметить, что ввод индивидуальных приборов учета энергоресурсов в эксплуатацию представляет собой документальное оформление в установленном порядке готовности средства измерений к использованию по назначению и является необходимой составляющей для осуществления расчетов за коммунальные услуги по приборам учета. Исполнителем коммунальных услуг может являться: управляющая организация, товарищество собственников жилья (жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), ресурсоснабжающая организация. Если ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг, то установка индивидуальных приборов учета и их ввод в эксплуатацию осуществляется указанной организацией в соответствии с заключенным договором на установку, замену и (или) эксплуатацию приборов учета. Вместе с тем, если индивидуальный прибор учета установлен иным лицом или ресурсоснабжающей организацией, не являющейся исполнителем коммунальной услуги, ввод прибора учета в эксплуатацию осуществляется исполнителем коммунальной услуги.
Исполнитель коммунальных услуг, управляющая компания, несмотря на представление документов, подтверждающих некачественно предоставленные услуги и необоснованное начисление платы не производит перерасчёт.
В случае неудовлетворения исполнителем коммунальных услуг, управляющей организацией требований потребителей и собственников помещений относительно перерасчёта произведённых начислений к оплате за жилищно-коммунальные услуги в добровольном порядке, они вправе обратиться в судебные органы, поскольку в соответствии со ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации рассмотрение споров имущественного характера, в частности, определение правомерности произведения либо не произведения перерасчёта, относится исключительно к компетенции суда и не входит в компетенцию органов жилищного надзора. В соответствии с ч. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребители по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Кроме того, потребители вправе одновременно предъявить также и требование о компенсации морального вреда.
Что означает "управление многоквартирным домом"?
Управление многоквартирным домом - это в первую очередь согласованная деятельность собственников жилья по надлежащему содержанию общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме.
Осознанный выбор собственниками помещений способа управления многоквартирным домом - это и есть согласованная деятельность по надлежащему содержанию общего имущества.
Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрены три способа управления многоквартирным домом (далее - МКД):
1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
2) управление ТСЖ либо кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления МКД, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.
Управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома, с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290.
Каким образом собственники могут управлять своим домом?
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме.
Собственники обязаны содержать общее имущество на собственные средства путем внесения платы за содержание жилого помещения в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.
Все решения по управлению общей собственностью многоквартирного дома должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме. Общее собрание собственников - это орган управления многоквартирным домом. Участие в общем собрании является для собственников помещений не только обременительной обязанностью, но также возможностью получения полезных и необходимых сведений, знаний и информации о требованиях законодательства, правах и обязанностях собственников помещений, о различных проблемах дома, в котором они проживают.
Кроме этого, применение такой формы управления обеспечивает возможность согласования необходимых действий и решений между собственниками помещений в многоквартирном доме.
В каких формах может проводиться собрание собственников помещений?
Существуют три формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
1) в форме очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в определенном месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование). При этом голосование собственников в письменной форме возможно, но не обязательно. Письменные решения желательны, если есть вероятность опротестования решений, принятых на общем собрании, в судебном порядке;
2) в форме заочного голосования (через опрос или с использованием Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в соответствии со ст. 47.1 ЖК РФ) путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема;
3) в форме очно-заочного голосования - путем очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также путем передачи в установленный срок и место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Голосование всех собственников в этом случае - только в письменном виде.
В чем отличие заочной формы проведения общего собрания собственников от очно-заочной?
Заочное собрание можно проводить только в том случае, если на очном собрании нет кворума. При этом составляется протокол инициативной группы об отсутствии кворума и переходе к заочной форме общего собрания. Не позднее чем за 10 дней после проведения очного собрания нужно обязательно оповестить собственников об итогах этого собрания и сообщить им о проведении заочного голосования, а также о сроках начала и окончания заочного голосования.
Заочное голосование проводится по тем же вопросам повестки дня, что заявлялась на очном общем собрании. Повестку собрания менять нельзя.
Очно-заочная форма проведения общего собрания предполагает обсуждение вопросов повестки дня с теми собственниками или их представителями, которые присутствуют на очном собрании, с переходом сразу же к заочному голосованию без предварительного уведомления об этом собственников. При этом в сообщении о проведении общего собрания указываются дата проведения собрания в очной форме и сроки проведения заочного голосования.
При очно-заочной форме проведения общего собрания все собственники голосуют письменно.
Кто может быть инициатором общего собрания собственников?
Общее собрание может быть созвано:
- по инициативе любого собственника помещения в данном доме (часть 2 статьи 45 ЖК РФ);
- по инициативе управляющей организации, заключившей договор управления с собственниками данного МКД (часть 7 статьи 45 ЖК РФ);
- по инициативе правления ТСЖ (часть 8 статьи 148 ЖК РФ);
- органом местного самоуправления (по вопросам, отнесенным к его компетенции);
управляющей организацией, правлением ТСЖ, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 6 статьи 45 ЖК РФ).
В каких случаях орган местного самоуправления инициирует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме?
Орган местного самоуправления вправе инициировать общее собрание собственников помещений в МКД только в случае: если муниципальное образование имеет на праве единоличной собственности жилое или нежилое помещение в данном доме; когда собрание созывается для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято (часть 6 статьи 161 ЖК РФ), - не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора управления, заключенного по результатам конкурса; если орган местного самоуправления на основании обращения собственников, председателя совета МКД, органов управления ТСЖ, кооператива выявит невыполнение управляющей организацией условий договора управления МКД - для расторжения договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления МКД (часть 1.1 статьи 165 ЖК РФ); когда в повестку дня общего собрания включаются вопросы об избрании совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме ТСЖ (статья 161.1 ЖК РФ); если собственниками помещений в МКД не было принято решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта - не позднее, чем за месяц до окончания срока, установленного частью 5 и 5.1 статьи 170 ЖК РФ ( часть 6 статьи 170 ЖК РФ).
Как правильно составить повестку дня общего собрания?
Повестка дня общего собрания должна быть ясной и конкретной. Вопросы необходимо сформулировать таким образом, чтобы можно было дать на них однозначный ответ: "За", "Против" или "Воздержался".
Если общее собрание в вашем доме не принимало положения о порядке проведения общих собраний в МКД, то обязательно надо на каждом собрании утверждать кандидатуры председательствующего на общем собрании, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования. Без утвердительного решения по данному вопросу общее собрание собственников не будет считаться состоявшимся, потому что некому будет подписывать протокол и подсчитывать голоса на общем собрании.
В силу части 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Зачем нужно утверждать на общем собрании состав общего имущества?
Это нужно для того, чтобы можно было эффективно управлять многоквартирным домом. Без информации о составе общего имущества собственников в доме и его состоянии невозможно принять решение о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать управляющую организацию или ТСЖ.
Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в данном доме.
В соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, состав общего имущества собственников в МКД определяется: собственниками помещений в доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.
Собственники нежилых помещений в МКД в отношении общего имущества дома обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и собственники жилых помещений. Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Зачем нужно утверждать доли каждого собственника на общее имущество в доме?
Без утверждения доли каждого собственника на общее имущество в доме невозможно принять решение об использовании общего имущества и подсчитать количество голосов, отданных за то или иное решение на общем собрании.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения.
При переходе права собственности на помещение в МКД доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника помещения равна доле предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в МКД не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в доме, а также передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Что понимать под советом многоквартирного дома?
Совет многоквартирного дома - это орган, выступающий в роли уполномоченного представителя интересов собственников помещений в многоквартирном доме и активно работающий с управляющей организацией.
В совет МКД лучше выбирать людей активных, честных, из числа тех, кто понимает, что кроме прав у каждого собственника есть и обязанность - содержать свою и коллективную собственность в надлежащем состоянии.
Совет МКД призван обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Совет формирует общественное мнение в доме, осуществляет общественный контроль жителей за деятельностью управляющей организации.
Совет дома должен стать организатором, объединяющим разобщенных собственников в полновластного хозяина дома. Качество работы совета МКД будет напрямую зависеть от сознательности, работоспособности и добросовестности членов такого совета. Данный орган управления домом, включая председателя, подотчетен общему собранию собственников помещений в МКД, которое в случае ненадлежащего исполнения советом своих обязанностей может в любой момент его переизбрать.
